房价不会再下跌了,房贷出了新政策

2020-09-25 19:23 
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去年开始收紧房贷的时候,上浮房贷利率的时候,我曾告诉大家说,这次房价是真的要跌了,这次是动真格的了,是真调控,不是空调。而今天我会告诉大家说,这波房价下跌到此为止了,不会再继续下跌了,理由也非常明确,房贷利率终止上涨势头,开始普遍调头向下了。
当年不管什么调控政策出炉,我都视而不见,但是唯有房贷利率松动之后我认定房价扛不住了。而这次房贷利率刚一松动,我就立马认定房价下跌趋势终结了。这是因为其他调控政策只是嘴上喊喊,只有房贷利率是和你动真格的。
为什么房贷利率这么重要,我们来看一下房价涨跌的四大要素。
1、居民的存款,这个直接涉及到你能不能付首付,能付得起首付的人,才能参与这个房价游戏。
2、国家的金融政策,往细了说就是首付的比例和房贷利率,这个直接关系到杠杆率,也变相反过来决定满足第一个条件的人数。
3、国家的货币政策,也就是俗称的M2,如果国家印钞太多的话,那么假设其他条件都不变,房价也是要跟着涨的,这是通胀所决定的。
4、地方政策土地拍卖的数量,这个直接决定房源供给的多寡,市场经济里的供求关系决定价格的经济学定律,对于房价依然有效。
而房贷利率下跌,涉及的就是第二条,他直接决定了房贷的杠杆率,房贷利率的高低和进入楼市贷款总额的高低有极强的联系,从而影响了房价。你可能纳闷了,房贷利率怎么能影响杠杆率?这中间没啥关联吧。
错,双方的关联其实很大的。各大商业银行的房贷利率,自己是有一定的权利,在央行基准利率上下浮动的。那么问题来了,央行可以决定的只是基准利率,商业银行什么时候会决定向下浮动,什么时候会决定向上浮动?
很简单,当一大堆人来申请房贷,而贷款额度不足,手里没钱可以放贷的时候,商业银行会决定提升利率,谁愿意出更高的价钱(利息),这笔贷款就给谁。当手里捏着一大笔资金却没人愿意贷款的时候,商业银行会决定下浮利率,以求获得更多的客户来申请贷款。
最近二三年,央行基准利率被冻结了。因为美国开始加息之后,中国很难再降息,暂时又不合适加息,所以只能原地不动。央行没办法通过调节整体利率来影响房贷利率,不过他只需要卡死银行的房贷总额,就能倒逼商业银行自行提升利率。
而房贷总额一旦被削减,毫无疑问房价要跌,因为房价本质上就是个货币游戏,房价=房贷总额/住房数量。一旦央行批准的房贷总额被提升,毫无疑问那房价就要涨或者止跌反弹。
012010年的那一幕
这一幕,和2010年的情况非常相似,很多人说今天的房价泡沫大,其实2010年的房价泡沫丝毫不比今天的房价泡沫小多少。之所以能留出后来翻倍的空间,是因为在2010年之后,中央硬生生的摁着房价5年不涨,导致在货币超发的背景下,泡沫硬生生的给缩减了。
这个图是2007年到2018年的M2数量图,其中绝大部分,都是2009年初的全球印钞机比赛中撒出去的,这个图可以直接了当的告诉我们,为什么2010年的房价有泡沫,2015年附近泡沫却不大了。
在2010年4月的时候,中央发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,直接从货币供给量上对楼市釜底抽薪,从这一天开始,狂涨不休的房价戛然而止,开始慢慢退潮。
而跌到2012年1月的时候,央行又开始出手救市,四大行联手表态,房价不会下跌30%以上,这等于公开给房价托底,与此同时,银行松开房贷的闸口,开始释放资金进入楼市。
我们可以从利率表上侧面观察当时的调控情况,利率增减几乎和政策同步,而房价涨跌也随之起舞。
在这种鼓舞下,2013年的房价出现了一波小冲刺,但是才涨一点点,立马就被央行给砸下去了,然后一直萎靡到2015年,政策重心转向楼市,全力给楼市加杠杆,从而引来了一轮房价的翻倍暴涨。
这就是2010年之后的房价总路线图和涨跌原因汇总,可以看到2010年的中央是真的要压制房价的,而且它也确实做到了,房价被钉死在地上不让涨也不让跌,就这么横了5年之久。一直到2015年出于经济大势的原因,被迫重新启用房地产。可以说,如果没有2015年股市崩盘的意外,房价很有可能还在被死死的压在地上,压的时间足够长的话,再多的泡沫也变的没泡沫了。
022018年的新一幕
到了2018年的时候,历史的轮回开始了,2018年中旬,中央明确宣布,坚决遏制房价上涨。各地本来已经缓缓抬价的房贷利率,也随着猛然抬高了一截。
我们对比一下,2010年的原话是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”,是部分城市,遏制过快上涨。
而2018年的原话是“坚决遏制房价上涨”,删除了“部分城市”,删除了“过快”,这句话的意思非常明确了,所有的城市,坚决不允许上涨。在这种明确的预期下,房价立马下跌,退房潮涌现,各地楼盘纷纷打折出售。
但是刚过半年,央行又立马开闸注水了,开始加大货币投放量导致各商业银行纷纷下调房贷利率,这是明着在托房价。“坚决遏制房价上涨”的口号犹言在耳,而且并未撤销,为什么央行这个时候要出手托房价呢?
因为整个楼市里,“房住不炒”并不是出现频率最高的词汇,稳”这个字才是频率最高的。稳定压倒一切,这个定律适合整个中国经济,当然适合楼市。而实际上,楼市的稳定性位居中国经济之冠,一旦价格急剧下跌,后果谁都承担不起。
在这种矛盾的因素下,才会出现这种,一边要打压房价不让他涨,一边要抬房价不让他跌,重现2010年的那一幕,不过加速了好几倍而已。
加速的原因,是因为今年下半年的房价下滑速度,超过预期,毕竟2018年的经济大势和2010年是没法比的,所以速度上加快也非常正常。而央行的底线我估计和2012年也差不多,就是不允许下跌超过30%,否则有可能触发一系列不可测的风险。
所以,央行出手了,房贷政策开始进行试探性松绑,如果继续下跌,很显然货币政策还要继续松绑,反正就是不让你再跌了。
但是头顶上,还有中央的另外一道命令,那就是坚决不许涨,这道命令依然生效中。接下来的房价走势,毫无疑问就是重复2010-2015年的那一幕,在非常狭窄的范围内小幅涨跌,不断窄幅震荡,不让涨,也不让跌。
所以,我要根据最新的政策迹象来修正我对房价的判断,新的判断是,房价的下跌已经结束了,政府容忍的房价低点基本已经探明,但是想涨多少也是不可能的,投资房此时买入,拖你个三五年不涨耗死你非常简单。而对于刚需来说,你们可以开始准备首付了,按惯例,房贷利率还会缓缓下降,等降低到基准利率9折左右,就可以大胆放手买入了。
这一波的政策分析暂时就到这里,下跌暂时终结了,但是也不允许大涨,这就是目前的现状。等下一波的新政策出来,我再给大家进行新的分析,比如什么时候政府会愿意打开房价天花板,允许下一轮暴涨。
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